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      美國洛杉磯買房內幕,有人兩年賺3倍

      作者: 編輯 來源:互聯網 發布時間:2017-03-16

      ┊文章閱讀:

        最近在朋友圈內瘋傳一則消息,說北京一位居民在2015年底投資了700萬人民幣購置美國房產,在洛杉磯貸款購買了4套獨棟滿分學區別墅,交房之后立即出租,每年租金高達168萬人民幣。該房主在2017年初將4套別墅出售,收回大約2000萬人民幣,凈賺1300萬,回報率高達285%。

        該消息一經發布,引起了很多居民的熱議,這位北京居民的微信一時間被無數人添加好友,她不得不關閉加好友的功能。

        記者雖然沒能聯系上該投資者,但有幸就此問題采訪到了洛杉磯本地華人房產經紀第一品牌-美西地產的資深分析師Rick,以下是采訪記錄:

        

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        記者:Rick,你好,很高興您能接受我們的采訪,想必您看過我之前發給您的相關資料,該消息被很多人質疑,所以作為洛杉磯最專業的華人房產經紀公司的資深分析師,想請您從專業的角度幫助分析一下這個消息,另外,美西地產作為洛杉磯華人房產經紀的領軍品牌,這個客戶是否有可能你們的客戶?

        美西地產Rick:謝謝Andy的采訪。美國的房地產是一個非常成熟的市場,通常來講,很少出現價格的大起大落,即便是次貸危機,也能很快恢復。這種成熟的市場的整體特點就是較為穩健,每年的增長幅度基本上恒定,但是在這樣的市場里要取得較高的回報率,就要靠大數據分析,特別是對小區域成交量和成交記錄的分析,非常考驗房產經紀人的能力。

        記者:您認為像上述285%的回報率,有可能發生嗎?

        美西地產Rick:當然,一年半285%的回報率實際上是一個小眾的例子,但是我們的客戶中實現200%以上的回報的客戶大有人在,但是您說的這個客戶是不是我們的客戶,我需要去了解一下。實現這種高回報率,其實需要兩個條件。一是數據分析,另一個是貸款杠桿。

        記者:您能具體說明一下嗎?

        美西地產Rick:第一個條件就是剛才講過的大數據分析,因為我們是持有美國政府執照的本地房產經紀公司,我們也是全美房產協會成員,所以可以看到所有的房屋的成交數據,通過我們的大數據分析,就可以了解到哪些地區,什么樣類型的房屋是有較大增值潛力的,并且最近幾年增值多少,未來的走勢預測,再加上我們的房產經紀人的經驗,基本上可以幫客戶找到最佳的投資目標。

        

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        美西地產Rick:第二個條件就涉及到貸款的杠桿,中國大陸的客戶在洛杉磯購房是可以貸款的,但這跟美國本地人貸款是兩套完全不同的體系,對于洛杉磯本地的大部分房產經紀人來說,這種貸款是很難操作的,甚至失敗之后,客戶的定金都會損失掉。但是我們的40%的客戶來自于中國大陸,所以我們有非常多的成功案例和經驗,加上我們跟銀行良好的合作,到今天為止還沒有貸款失敗的案例。

        美西地產Rick:有的客戶有能力全款購買房產,但是我們有時候會建議客戶分拆進行貸款,購買多套房產,加上大數據分析出的高回報率的投資目標,基本上可以實現很高的回報率。選擇我們作為買方經紀人的很多客戶已經體會到了。另外,中國大陸客戶在美國貸款買多套房,其實是一個銀行放貸的漏洞,這是合法的,但是也是非常考驗房產經紀公司實力的。跟開發商的緊密程度,出offer的技巧,客戶的資金管理,跟銀行的關系,都是具有重要影響的因素。美西地產是很多美國本地頂級建商的VIP房產經紀公司,也是很多銀行的VIP合作伙伴。

        記者:請問您能舉例說明一下,通過貸款的方式投資美國的房地產,如何實現高回報嗎?

        

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        美西地產Rick:就拿2015年舉例,那年年底,在洛杉磯爾灣地區的一個項目,一套全新的4房獨棟別墅,售價為90萬美金一棟,假設客戶有95萬美元的資金,可以貸款購買3棟。貸款為30年分期。這樣的房子,租金大約為4500美金一個月,3棟就是13500美金一個月。到了2016年底,這個房子的價值大約為120萬美金,如果出售,3棟房子一共可以賺90萬美金,剛才說的本金為95萬美金,賺了90萬美金,本金輕松翻倍。

        美西地產Rick:但是整個洛杉磯地區的房價漲幅,從百分之六到百分之十幾的都有,那么從這么多城市里面選擇出漲幅高的地區,同時又能在漲幅高的地區里面找到像前面說的漲幅高達30%的項目,就得靠大數據分析和經驗了。然后還必須可以實現多套房屋的貸款,就更是對房產經紀公司和經紀人的挑戰了。

        記者:明白,非常感謝美西地產Rick帶給我們的信息。

        美西地產Rick:另外,我想強調一下,根據美國的法律,從事房地產經紀業務的公司和個人都必須持有美國政府核發的執照,否則就是違法的。所以建議大家如果要購買美國的房產,一定要直接聯系美國本地的房產經紀公司的團隊。另外,美國還有一些房產經紀人是私人從業,只是掛靠在某個公司,可能也不是最好的選擇。謝謝Andy的采訪,希望對大家能有幫助。如有需要,歡迎大家直接聯系我們洛杉磯美西地產,微信或者電話都會有美國本地資深經紀人為您服務。

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